Diciembre 2025 en ALQUILER: Valor De Las Propiedades En Alquiler En CABA Por Barrio
Valor de alquileres en dolares por Barrios en
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Evolución 2024
El mercado de alquileres mostró valores promedio de USD 400-450 mensuales durante el año, con una rentabilidad que rondó entre 3,5% y 4,5% anual. Los barrios más accesibles fueron Villa Lugano, Parque Avellaneda y Nueva Pompeya (USD 300-350), mientras que Puerto Madero, Palermo y Recoleta lideraron con alquileres superiores a USD 2.500.
Se observó volatilidad moderada con picos en mitad de año, especialmente en barrios periféricos donde las rentabilidades alcanzaron hasta 6% en algunos casos.
Transformación 2025
El año marcó un cambio significativo: los alquileres promedio saltaron a USD 500-600 mensuales, representando un aumento de casi 30% respecto a 2024. Este crecimiento superó ampliamente la suba de precios de venta.
Aspectos destacados:
- Rentabilidades mejoraron notablemente, promediando entre 5% y 6% anual
- Barrios como Monserrat, Constitución y San Cristobal sostuvieron rentabilidades superiores al 8%
- Zonas premium mantuvieron alquileres altos pero con rentabilidades moderadas (alrededor de 4%)
- Mayor demanda en barrios intermedios como Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra
- Brecha creciente: propiedades usadas ofrecieron mejor rentabilidad que nuevas
El mercado de alquileres cerró 2025 más dinámico y atractivo para inversores que en años previos.
Compradores
El fuerte incremento de alquileres hace más atractiva la compra para quienes tienen capacidad de ahorro. La ecuación alquiler vs cuota hipotecaria se inclina favorablemente hacia la compra.
Vendedores
Los altos alquileres mejoran la presentación de propiedades como inversión. El argumento de rentabilidad fortalece las negociaciones y acelera los tiempos de venta.
Inmobiliarios
El incremento del 30% en alquileres amplía significativamente las comisiones del segmento locativo. La profesionalización del mercado rental se vuelve estratégica y rentable.
Desarrolladores
El aumento de alquileres mejora la ecuación de proyectos destinados a renta. El segmento build-to-rent gana atractivo ante rentabilidades crecientes y demanda sostenida.
Inversores
La mejora en rentabilidades (de 3,5-4,5% a 5-6%) fortalece el atractivo del mercado rental. El flujo de caja positivo se consolida como generador de ingresos pasivos confiables en dólares.
Bancos
El alza de alquileres mejora la relación cuota/ingreso para potenciales tomadores de crédito. Más familias consideran el financiamiento como alternativa económicamente viable frente al alquiler.
Gobierno
El incremento de alquileres presiona sobre el costo de vida de sectores medios. La política habitacional y crediticia se vuelve más relevante para amortiguar el impacto social del ajuste de precios.
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