Enero 2026 en VENTA: Valor Del Metro Cuadrado En CABA Por Barrio
Enero 2026: Precios por barrio de las propiedades en CABA. Descubrí los valores relevados por Informe Inmobiliario y el desglose por tipología para departamentos de 1 a 4 ambientes.
A continuación encontrás el Informe Index.
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Valores del Mes
El mercado abrió 2026 con valores medios de USD 2.237/m², mostrando un incremento del 5% respecto a diciembre 2025. Este ajuste al alza marca una continuidad en la tendencia alcista que caracterizó el último trimestre del año anterior.
Los barrios premium lideraron los incrementos: Puerto Madero alcanzó USD 5.150/m², mientras Palermo se consolidó en USD 3.452/m² y Recoleta en USD 2.943/m². Destacan subas significativas en barrios emergentes del corredor norte como Colegiales (USD 2.679/m²) y Villa Urquiza (USD 2.565/m²).
Dispersión por Zonas
El corredor norte consolidó su liderazgo: Belgrano (USD 3.070/m²), Núñez (USD 2.965/m²) y Saavedra (USD 2.354/m²) muestran valorización sostenida, atrayendo tanto compradores finales como inversores que buscan equilibrio entre precio y calidad.
La zona centro mantuvo valores estables: Recoleta (USD 2.943/m²) y Retiro (USD 2.718/m²) representan opciones premium con menor crecimiento porcentual pero mayor solidez histórica. Monserrat (USD 2.513/m²) evidencia procesos de renovación urbana intensos.
Barrios del oeste como Caballito (USD 2.406/m²), Villa Crespo (USD 2.335/m²) y Almagro (USD 2.302/m²) mantienen su atractivo como opciones de clase media-alta con buena conectividad y servicios.
Nuevas Propiedades vs Usadas
La brecha entre propiedades nuevas y usadas se mantuvo entre 15% y 20% en la mayoría de los barrios. Por ejemplo, en Caballito las propiedades a estrenar promedian USD 2.693/m² contra USD 2.118/m² de las usadas, mientras en Palermo la diferencia es de USD 4.011/m² contra USD 2.892/m².
Casos particulares como Monserrat muestran brechas superiores al 80%, reflejando dinámicas de renovación urbana donde el desarrollo nuevo apunta a segmentos muy diferentes del stock existente.
Perspectiva
Enero tradicionalmente registra menor actividad por vacaciones, pero los precios muestran firmeza y tendencia alcista. El incremento del 5% mensual, si se sostiene, proyecta una valorización significativa, aunque es probable una moderación en los próximos meses.
La demanda post-vacaciones típicamente se reactiva en febrero-marzo, cuando históricamente se concentran operaciones postergadas de fin de año. Los indicadores sugieren un primer trimestre dinámico con particular interés en el corredor norte.
Lectura del Mercado por Actores
Compradores
El inicio de año presenta precios en alza que reducen oportunidades de arbitraje. Enero puede ser el último mes con valores pre-ajuste antes de la reactivación de marzo, haciendo estratégica la decisión de compra inmediata, especialmente en barrios del oeste aún accesibles.
Vendedores
La valorización sostenida fortalece el poder de negociación. Los tiempos de venta se han reducido notablemente en el corredor norte, permitiendo estrategias menos flexibles en descuentos. La demanda post-vacaciones promete un trimestre favorable.
Inmobiliarios
El volumen de transacciones típicamente bajo de enero contrasta con precios firmes. La concentración de demanda en corredores norte, centro y oeste requiere especialización geográfica y actualización tecnológica como diferenciales clave.
Desarrolladores
Los incrementos de precios validan proyectos planificados en 2025. Barrios intermedios del corredor norte como Colegiales, Villa Urquiza y Saavedra presentan las mejores ecuaciones para nuevos lanzamientos orientados a clase media-alta con financiamiento.
Inversores
La apreciación del 5% mensual en dólares representa retornos extraordinarios si se sostiene. La diversificación entre zonas premium del centro (Recoleta, Retiro) y barrios en desarrollo del norte (Villa Urquiza, Colegiales) maximiza el portafolio con diferentes perfiles de riesgo-retorno.
Bancos
El incremento sostenido de precios presiona la relación cuota/ingreso de potenciales tomadores de crédito. Mantener productos competitivos en tasas y plazos será crucial para no frenar la demanda crediticia que impulsó 2025, especialmente en segmentos medios.
Gobierno
El sector inmobiliario lidera la recuperación económica con valorizaciones que superan ampliamente la inflación. El desafío es sostener políticas que mantengan la estabilidad macroeconómica base de esta performance sin generar sobrecalentamiento en zonas específicas.
Compradores
Los precios estables de fin de año ofrecen una ventana de oportunidad antes de posibles ajustes del primer trimestre. La diversidad de rentabilidades por barrio permite estrategias diferenciadas según perfil de riesgo.
Vendedores
La demanda sostenida durante todo 2025 genera condiciones favorables para la comercialización. Los tiempos de venta se han reducido notablemente respecto a años anteriores, especialmente en propiedades bien posicionadas.
Inmobiliarios
El volumen de transacciones sostenido mantiene la actividad comercial en niveles saludables. La profesionalización y el uso de tecnología se vuelven diferenciales competitivos clave.
Desarrolladores
La brecha del 15-20% entre propiedades nuevas y usadas mantiene el atractivo del desarrollo. Barrios intermedios como Villa Urquiza y Coghlan presentan oportunidades de crecimiento con menor saturación.
Inversores
El crecimiento del 15-20% anual en precios consolida al ladrillo como refugio de valor efectivo. La apreciación sostenida durante 2025 valida estrategias de mediano y largo plazo.
Bancos
La estabilidad de precios en dólares reduce el riesgo de las tasaciones hipotecarias. El crecimiento sostenido del mercado fortalece la cartera crediticia inmobiliaria como activo de bajo riesgo.
Gobierno
El incremento de precios refleja confianza en la economía y estabilidad cambiaria. El sector inmobiliario se consolida como termómetro de la recuperación económica y generador de empleo indirecto.
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