Febrero 2026 en ALQUILER: Valor De Las Propiedades En Alquiler En CABA Por Barrio
Febrero 2026: Precios por barrio de las propiedades en alquiler en CABA. Descubrí los valores relevados por Informe Inmobiliario y el desglose por tipología para departamentos de 1 a 4 ambientes.
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Valores del Mes
El mercado de alquileres porteño cerró febrero con un promedio de USD 689/mes (mediana USD 561/mes), marcando un crecimiento del 23% interanual respecto a febrero 2025 (USD 560/mes). La oferta de avisos alcanzó 33.079 unidades publicadas, un 25,7% más que un año atrás y el nivel más alto registrado en la serie histórica, evidenciando el profundo proceso de reactivación del mercado locativo tras los cambios regulatorios de 2024.
Puerto Madero (USD 2.690/mes), Núñez (USD 1.276/mes) y Belgrano (USD 1.201/mes) lideran los valores absolutos, seguidos por Palermo (USD 1.153/mes) y Colegiales (USD 1.005/mes).
Dinámica por Zonas
Los mayores crecimientos interanuales se registraron en barrios del corredor centro-oeste: Villa Crespo duplicó su valor de alquiler respecto a febrero 2025 (+100%), Monserrat creció un 65,9% hasta USD 987/mes, y Parque Patricios un 62,3% hasta USD 581/mes. Palermo (+58,2%) y San Telmo (+57,2%) también exhiben saltos significativos, reflejando una fuerte demanda en zonas con perfil gastronómico, cultural y de nuevos emprendimientos.
En el corredor norte, Retiro avanzó un 31,5% hasta USD 936/mes y Chacarita un 36,2% hasta USD 756/mes. Belgrano y Saavedra mostraron crecimientos más moderados y predecibles, propios de mercados maduros con mayor volumen de transacciones.
Algunos barrios del oeste y sur registraron caídas interanuales: Villa Ortuzar (−24,7%), Villa Real (−42,5%), Vélez Sarsfield (−5,2%) y Versalles (−6,6%). Estos movimientos pueden reflejar ajustes de oferta puntuales más que tendencias estructurales, dada la menor densidad de avisos en esas zonas.
Rentabilidad
La renta bruta promedio se ubicó en 4,92% anual, con casos destacados que superan ampliamente ese umbral. Monserrat lidera con el 10,04% —combinando alquileres de USD 987/mes sobre valores de venta de USD 2.263/m²—, seguido por Villa Crespo (8,11%), Villa Soldati (7,59%) y San Telmo (7,52%). Chacarita (6,22%), Puerto Madero (6,07%) y Villa Luro (6,03%) completan el grupo de barrios con rentabilidades superiores al 6%.
En el extremo opuesto, Versalles (3,18%), Vélez Sarsfield (3,47%) y Villa Pueyrredon (3,45%) registran las rentabilidades más bajas, reflejando valuaciones de venta elevadas en relación a su nivel de alquileres.
Nuevas vs. Usadas
La brecha entre propiedades a estrenar y usadas es pronunciada en varios barrios. Núñez muestra la mayor disparidad: las unidades nuevas alcanzan USD 2.001/mes contra USD 550/mes de las usadas, sugiriendo que el mercado de alquiler de propiedades nuevas en ese barrio opera en un segmento completamente diferente. Colegiales (USD 1.416 vs USD 594), Monserrat (USD 1.420 vs USD 554) y Belgrano (USD 1.658 vs USD 743) también exhiben brechas significativas entre segmentos.
En barrios como Villa Devoto, Coghlan y Saavedra, las propiedades usadas superan en alquiler a las nuevas, lo que puede reflejar mayor tamaño promedio del stock existente en esas zonas.
Perspectiva
El mercado de alquileres consolida una tendencia alcista sostenida con crecimiento de oferta y demanda simultáneos. La expansión del 25,7% interanual en la cantidad de avisos disponibles —sin que los precios cedan— indica que la demanda absorbe el incremento de oferta sin dificultades. La reactivación post-vacacional de marzo-abril será clave para evaluar si la presión alcista continúa o si la mayor oferta comienza a moderar los valores en zonas con alto crecimiento reciente.
Lectura del Mercado por Actores
Compradores: La ecuación alquiler vs. cuota hipotecaria continúa inclinándose hacia la compra. Con alquileres que crecen al 23% interanual en dólares, quienes tienen acceso a financiamiento encuentran en la compra una alternativa cada vez más conveniente, especialmente en barrios del oeste con valores de venta moderados y rentabilidades atractivas.
Vendedores: Los altos alquileres fortalecen el argumento de rentabilidad en la negociación. Propiedades en zonas de alta renta como Monserrat, Villa Crespo y San Telmo se presentan solas como inversión, reduciendo los tiempos de cierre.
Inmobiliarios: La expansión de la oferta de alquiler al máximo histórico amplía el negocio del segmento locativo. La diferenciación por zona y tipología —especialmente la brecha nuevo/usado— requiere asesoramiento especializado como diferencial competitivo.
Desarrolladores: Las rentabilidades superiores al 6% en Chacarita, Puerto Madero, Villa Luro y San Telmo consolidan el atractivo del segmento build-to-rent. La demanda sostenida sobre stock nuevo en el corredor norte justifica proyectos orientados específicamente al mercado de alquiler.
Inversores: La renta bruta del 10,04% en Monserrat y del 8,11% en Villa Crespo, en dólares, posicionan a estos barrios entre las mejores opciones de retorno pasivo del mercado local. Combinada con la apreciación del capital, la ecuación de retorno total es difícil de replicar en otros activos.
Bancos: El alza sostenida de alquileres mejora la relación cuota/ingreso para potenciales tomadores de crédito hipotecario. Más familias evalúan el financiamiento como alternativa racional frente al alquiler, ampliando la base de clientes para productos hipotecarios.
Gobierno: La expansión récord de la oferta de alquiler confirma el impacto positivo del marco regulatorio vigente sobre la disponibilidad de unidades. El desafío es sostener políticas que mantengan esta dinámica sin generar presión adicional sobre sectores con menor capacidad de pago.
A continuación encontrás el Informe de Alquiler Index.
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