Febrero 2026 en Rentabilidad: Barrio Por Barrio En Dólares

Rentabilidad General

Febrero 2026 registró una rentabilidad bruta promedio del 5,02%, prácticamente estable respecto a enero (4,97%) y diciembre 2025 (4,96%), y con una mejora interanual de 0,6 puntos porcentuales frente al 4,42% de febrero 2025. La dispersión entre barrios se amplió significativamente: los valores van del 3,18% en Versalles hasta el 10,04% en Monserrat, reflejando oportunidades muy diferenciadas según perfil de inversión.

La combinación de apreciación de capital del 4,2% interanual en dólares más una renta bruta del 5% anual posiciona al inmueble porteño como uno de los activos de retorno total más sólidos del mercado argentino en el arranque de 2026.

Rentabilidades por Zona

Zona Centro — Alta Rentabilidad: Monserrat lidera con un excepcional 10,04%, impulsado por alquileres de USD 987/mes sobre valores de venta de USD 2.263/m². San Telmo (7,52%), Parque Patricios (6,71%) y Palermo (5,80%) completan un centro con rentabilidades por encima del promedio. La zona centro promedió el 5,79%, la más alta de la ciudad, aunque con consideraciones de riesgo según microzona.

Corredor Norte — Rentabilidades Moderadas: El norte promedió el 4,59%. Belgrano (5,65%) y Colegiales (5,66%) lideran la zona, seguidos por Chacarita (6,22%) que supera ampliamente el promedio del corredor. Núñez (4,14%), pese a ser el segundo barrio más caro de la ciudad en precio de venta, muestra una renta moderada. Saavedra (3,98%), Coghlan (3,97%) y Villa Pueyrredon (3,45%) son los barrios del norte donde la apreciación de capital predomina sobre el cash flow.

Zona Oeste y Sur — Equilibrio: Promediando el 4,98%, el oeste y sur ofrecen la mejor ecuación precio-rendimiento. Villa Crespo encabeza con 8,11%, siendo el segundo barrio de mayor rentabilidad de la ciudad. Villa Luro (6,03%), Floresta (5,79%) y Villa Lugano (5,60%) superan el promedio de la ciudad. Caballito (3,63%) y Almagro (5,34%) muestran la heterogeneidad de la zona: barrios contiguos con perfiles de rentabilidad muy diferentes.

Brecha Propiedades Nuevas vs. Usadas

El comportamiento es dispar según el barrio. En Villa Crespo las usadas rinden 11,87% contra 4,9% de las nuevas, una brecha explicada por alquileres similares pero menor precio de entrada. En Monserrat la situación es inversa: las nuevas alcanzan 12,8% contra 6,49% de las usadas, reflejando un mercado de desarrollo nuevo orientado a segmentos de alto alquiler.

En barrios maduros como Recoleta la brecha prácticamente desaparece (5,0% nuevas vs 5,01% usadas), y en Puerto Madero convergen también (6,1% vs 6,08%), sugiriendo mercados más eficientes donde el precio de entrada y el alquiler están equilibrados entre tipologías.

Casos Excepcionales

Monserrat (10,04%) y Villa Crespo (8,11%) se destacan como los únicos barrios con rentabilidades de dos dígitos o cercanas, ambos con perfiles de demanda sostenida y mercados de alquiler activos. Villa Soldati (7,59%) y San Telmo (7,52%) completan el grupo de barrios que superan el 7%, ofreciendo cash flow genuino en dólares difícil de replicar en otros activos.

En el extremo opuesto, Versalles (3,18%), Villa Pueyrredon (3,45%), Retiro (3,56%) y Caballito (3,63%) muestran las rentabilidades más bajas, en barrios donde el precio de venta elevado no se ve acompañado por alquileres proporcionales.

Evolución Interanual

La rentabilidad promedio creció desde el 4,42% de febrero 2025 hasta el 5,02% actual, una mejora de 0,6 puntos porcentuales que consolida la tendencia positiva iniciada en 2024. Esta mejora no responde a una caída de precios sino a un alza de alquileres que superó al incremento de valores de venta, lo que implica que la ecuación de inversión mejoró sin resignar apreciación de capital.

Lectura del Mercado por Actores

Compradores: La rentabilidad promedio del 5% en dólares convierte la compra de inmuebles para renta en una alternativa genuina de preservación de capital con ingresos pasivos. Barrios del centro y oeste con rentas superiores al 6% ofrecen las mejores ecuaciones para inversión orientada a cash flow.

Vendedores: La mejora interanual de rentabilidades fortalece el argumento de inversión en la negociación. Propiedades en zonas de alta renta se venden solas como activos generadores de ingresos, acortando tiempos de cierre y reduciendo la necesidad de descuentos.

Inmobiliarios: La dispersión de rentabilidades —desde 3,18% hasta 10,04%— exige asesoramiento especializado. El conocimiento de las brechas nuevo/usado y la dinámica de alquileres por microzona son diferenciales clave para agregar valor real al cliente inversor.

Desarrolladores: Las rentabilidades superiores al 6% en Chacarita, Puerto Madero, Palermo y Colegiales consolidan el atractivo del segmento build-to-rent. La brecha entre renta nueva y usada en Monserrat (12,8% vs 6,49%) valida proyectos de desarrollo nuevo orientados específicamente al alquiler premium.

Inversores: El retorno total —apreciación de capital más renta— posiciona al ladrillo porteño como el activo más completo del mercado local. Monserrat y Villa Crespo lideran el cash flow; Palermo, Belgrano y Núñez lideran la apreciación. La diversificación entre ambos perfiles maximiza el portafolio.

Bancos: La mejora sostenida de rentabilidades reduce el riesgo de las carteras hipotecarias orientadas a inversión. Propiedades con rentas del 5% o más generan flujo de caja positivo para tomadores de crédito, mejorando la calidad crediticia de la cartera.

Gobierno: La mejora de rentabilidades refleja un mercado que premia la inversión en activos reales. La expansión simultánea de oferta de alquiler y de rentabilidades sugiere que el marco regulatorio vigente genera incentivos correctos para aumentar el stock disponible sin comprimir los retornos de los propietarios.