Febrero 2026 en VENTA: Valor Del Metro Cuadrado En CABA Por Barrio
Febrero 2026: Precios por barrio de las propiedades en CABA. Descubrí los valores relevados por Informe Inmobiliario y el desglose por tipología para departamentos de 1 a 4 ambientes.
A continuación encontrás el Informe Index.
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Valores del Mes
El mercado porteño registró en febrero un valor medio de USD 2.387/m², estable respecto a enero y con un incremento del 4,2% interanual frente a febrero 2025. La consolidación de precios en niveles altos, sin movimientos bruscos, sugiere una fase de maduración tras el dinamismo del último trimestre de 2025.
Las propiedades a estrenar promediaron USD 2.805/m², mientras que las usadas se ubicaron en USD 2.028/m², sosteniendo la brecha estructural entre segmentos en torno al 38%.
Dispersión por Zonas
El corredor norte lideró las valorizaciones interanuales: Retiro avanzó un 22,5% respecto a febrero 2025, alcanzando USD 3.261/m², y Palermo consolidó un alza del 20,1% hasta USD 3.359/m². Belgrano (USD 3.258/m²) y Núñez (USD 3.528/m²) ratificaron su posicionamiento entre los barrios más buscados de la ciudad.
En la zona centro, Recoleta se ubicó en USD 2.789/m² y Monserrat en USD 2.263/m², con valorizaciones interanuales del 6,1% en ambos casos. Colegiales (USD 3.096/m²) continuó su proceso de revalorización sostenida.
Los barrios del oeste mantuvieron valores estables: Caballito en USD 2.337/m², Villa Crespo en USD 2.333/m² y Villa Urquiza en USD 2.327/m². En la zona sur, Barracas (USD 1.862/m²) y Parque Chacabuco (USD 2.067/m²) muestran ganancias interanuales de entre 3% y 9%, evidenciando el avance gradual de la revalorización hacia zonas históricamente rezagadas.
Puerto Madero se mantuvo como el barrio más caro de la ciudad con USD 5.011/m².
Nuevo vs Usado
La brecha entre propiedades nuevas y usadas presenta casos extremos en barrios del sur y oeste. Núñez exhibe la mayor diferencia de la ciudad, con propiedades a estrenar en USD 5.029/m² contra USD 2.026/m² de las usadas, reflejando un mercado de desarrollo nuevo muy activo en un barrio de alto valor. Monserrat (USD 2.857/m² vs USD 1.669/m²), Mataderos (USD 2.133/m² vs USD 1.182/m²) y Liniers (USD 2.348/m² vs USD 1.398/m²) también registran brechas superiores al 60%, indicando procesos de renovación urbana donde el stock nuevo apunta a segmentos muy distintos del existente.
En los barrios premium del corredor norte, la brecha es más moderada: en Belgrano ronda el 24% y en Palermo el 32%, reflejando mayor homogeneidad de mercado.
Perspectiva
Febrero consolida un mercado que ya no crece aceleradamente en precios pero que tampoco cede: la estabilidad interanual del +4,2% en dólares, combinada con la fuerte expansión de la oferta de alquiler y la mejora en rentabilidades, configura un escenario saludable para el sector. La reactivación post-vacacional esperada para marzo-abril será el verdadero termómetro de la demanda acumulada.
Lectura del Mercado por Actores
Compradores: Los precios estables de febrero ofrecen una ventana razonable antes de la reactivación estacional de marzo. Los barrios del corredor norte con mayor dinamismo de valorización interanual —Retiro, Palermo, Colegiales— presentan menor margen de negociación, mientras que el oeste y sur mantienen accesibilidad relativa.
Vendedores: La firmeza de precios en dólares y el crecimiento de la demanda de alquiler fortalecen el poder de negociación. El corredor norte permite estrategias con menor flexibilidad en descuentos.
Inmobiliarios: El volumen de avisos de venta creció respecto a enero, y el mercado de alquileres alcanza su mayor nivel de oferta registrado. La especialización geográfica y el conocimiento de brechas nuevo/usado son diferenciales clave en este contexto.
Desarrolladores: La brecha entre propiedades nuevas y usadas superior al 60% en barrios como Monserrat, Mataderos y Liniers valida la ecuación de nuevos proyectos en zonas de renovación. Colegiales y Villa Urquiza mantienen fundamentos sólidos para lanzamientos orientados a clase media-alta.
Inversores: La renta bruta del 4,92% anual en dólares, con picos superiores al 8% en barrios como Villa Crespo y Monserrat, consolida al ladrillo porteño como activo de refugio con retornos genuinos. La apreciación interanual del 4,2% en precios suma una capa adicional de retorno total.
Bancos: La estabilidad de precios en dólares reduce el riesgo de las tasaciones hipotecarias. El crecimiento sostenido de la oferta de alquiler sugiere mayor liquidez en el mercado, un factor positivo para la cartera crediticia inmobiliaria.
Gobierno: El sector consolida su rol como indicador de confianza económica. La expansión de la oferta de alquiler —+25,7% interanual— refleja el impacto positivo del marco regulatorio vigente sobre la disponibilidad de unidades para arrendamiento.
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