Noviembre 2025 en ALQUILER: Valor De Las Propiedades En Alquiler En CABA Por Barrio
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Índice General CABA
El índice general de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires cerró noviembre en torno a USD 828, mostrando una suba mensual del +6,2 % frente a octubre (USD 780).
El incremento devuelve dinamismo al mercado locativo luego de dos meses de estabilidad, aunque dentro de un contexto donde la demanda sigue siendo elevada y la oferta acotada.
La rentabilidad bruta anual se mantiene en torno al 6 %, en línea con los meses previos, lo que indica que el avance del valor de alquiler en dólares todavía acompaña la evolución del valor de venta.
Alquileres Usados vs A Estrenar
En noviembre, la brecha entre unidades nuevas y usadas se mantiene moderada, con diferencias marcadas solo en los segmentos altos.
A estrenar: valores entre USD 700 y 1.200, con picos en barrios premium.
Usados: entre USD 550 y 950, dependiendo de cantidad de ambientes y zona.
La diferencia promedio entre estrenar y usado se ubica en torno al 10-15 %, impulsada por el ingreso de nuevas unidades con precios más alineados a la capacidad de pago actual.
Segmento Premium
Entre los principales barrios de mayores valores se destacan:
Puerto Madero: USD 2.828, Núñez: USD 1.172, Belgrano: USD 1.039, Palermo: USD 955.
Este grupo sigue liderando los valores locativos de la Ciudad. En varios casos, los alquileres usados se mantienen cerca o por encima de los estrenar, reflejando escasez de producto disponible y una demanda estable para unidades terminadas.
Segmento Medio
Dentro del conjunto de barrios de valores intermedios se encuentran:
Colegiales: USD 968, Villa Devoto: USD 907, Monserrat: USD 871, Recoleta: USD 676.
Este segmento mantiene un rango equilibrado entre USD 650 y 950, con brechas moderadas entre unidades nuevas y usadas. Los valores muestran rotación saludable y una relación precio–demanda más pareja que en el segmento premium.
Segmento Medio-Bajo
Entre los barrios más representativos de este tramo:
Paternal: USD 679, Saavedra: USD 665, Caballito: USD 574, Versalles: USD 607.
Los valores se sitúan entre USD 550 y 700, con una demanda activa por unidades de 1 y 2 ambientes. La brecha entre estrenar y usado se mantiene muy acotada, señal de un mercado más competitivo y sensible al precio.
Segmento Bajo y Zonas Emergentes
En el grupo de valores más accesibles:
Villa Lugano: USD 567, Barracas: USD 562, Villa Santa Rita: USD 463, Parque Chacabuco: USD 457.
Estos barrios se consolidan como las mejores oportunidades del mes en términos de valor relativo, con precios por debajo de los USD 600 y, en muchos casos, con valores de estrenar y usado prácticamente alineados.
Noviembre marca un movimiento distinto al de octubre: vuelve el ajuste al alza, especialmente en el tramo alto y en unidades de mayor superficie.
La brecha entre nuevos y usados se profundiza en el segmento premium, pero se achica en los tramos medios y bajos, donde la oferta compite directamente por captar demanda.
El sur y sudoeste de la Ciudad continúa ofreciendo la mejor relación precio-accesibilidad, mientras que los barrios de mayor valor muestran incrementos más suaves pero constantes.
Noviembre confirma un mercado que sigue ordenándose por segmentos, donde los datos permiten anticipar la dirección de la demanda y las oportunidades más claras de cada zona.
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