Octubre 2025 en ALQUILER: Valor De Las Propiedades En Alquiler En CABA Por Barrio
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Índice General CABA
El índice general de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires cerró octubre en torno a USD 780, mostrando una leve suba mensual del +0,1 % frente a septiembre (USD 779).
Aunque el incremento fue marginal, el dato confirma la estabilización del mercado locativo tras varios meses de fuertes ajustes.
La rentabilidad bruta anual se mantiene cerca del 6 %, lo que refleja que, pese al avance de los valores en dólares, la relación entre renta y valor de venta sigue siendo equilibrada.
Alquileres Usados vs Alquileres a Estrenar
El mercado porteño muestra en octubre una brecha más marcada entre unidades a estrenar y usadas, en comparación con el mes anterior.
El valor medio de los alquileres a estrenar se ubica en torno a USD 700–750, mientras que los usados promedian USD 650–680, reflejando una diferencia del 8–10 % a favor de las unidades nuevas.
Segmento premium
Puerto Madero continúa liderando con los valores más altos: USD 2.689 (estrenar) y USD 2.955 (usado). El hecho de que las unidades usadas superen a las nuevas confirma la escasez de oferta disponible y la alta demanda de producto terminado.
Núñez (USD 1.632 / 688), Monserrat (USD 1.189 / 705), Retiro (USD 1.061 / 741) y Palermo (USD 976 / 843)completan el grupo de barrios con valores en dólares más firmes, sostenidos por demanda constante y baja vacancia.
Segmento medio
En barrios como Belgrano, Colegiales, Villa Ortúzar y Villa Devoto, los alquileres promedian entre USD 800 y 1.000 (estrenar) y USD 640 – 780 (usado).
Este rango muestra una brecha controlada, donde las propiedades nuevas ajustan sus precios para alinearse con la capacidad de pago del inquilino, mientras los usados mantienen estabilidad.
Caballito, Almagro y Villa Crespo se consolidan en el corredor medio con valores entre USD 550 y 650, marcando equilibrio entre accesibilidad y buena demanda.
Segmento bajo y zonas emergentes
Por debajo de los USD 500, se ubican Floresta, Liniers, Mataderos, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Parque Chas y Villa Santa Rita.
Estas zonas mantienen los niveles más competitivos del mercado, impulsadas por la ampliación de oferta y la búsqueda de opciones más económicas ante el incremento de precios en barrios centrales.
En varios de estos casos, los valores de estrenar y usado son muy similares, lo que muestra que los desarrollos nuevos están saliendo al mercado con precios ajustados, buscando captar rápidamente demanda.
Lectura general
La brecha entre nuevos y usados se amplía en el segmento alto, pero se reduce en los tramos medios y bajos. Esto refleja un mercado más segmentado y competitivo, donde la ubicación y el tamaño pesan más que la antigüedad del inmueble.
El sur y suroeste de la Ciudad sigue concentrando las mejores oportunidades en términos de relación precio–demanda, mientras que los barrios premium muestran un crecimiento más moderado tras varios meses de subas.
Octubre confirma que el mercado porteño no se mueve por impulso, sino por equilibrio: los precios se ordenan, la brecha se define y el dato vuelve a ser la mejor herramienta para anticipar el movimiento de la demanda.
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